주택저당증권(MBS)이란? 뜻, 수익 구조, 투자 장단점 완벽 정리(feat. 안전자산 투자)

안녕하세요. 자본주의의 흐름을 읽어드리는 블로그 주인장입니다.

최근 채권 투자에 대한 관심이 높아지면서 MBS(주택저당증권)라는 용어를 뉴스나 리포트에서 자주 접하게 되실 겁니다. 특히 주택담보대출 금리가 변동할 때마다 빠지지 않고 등장하는 단어이기도 하죠.

"주택을 담보로 한 증권이라는데, 정확히 어떤 원리로 돌아가는 걸까?", "국채보다 금리가 높다는데 투자해도 안전할까?"

이런 궁금증을 가지신 분들을 위해, 오늘은 빵집 같은 비유 대신 금융의 실제 작동 원리를 바탕으로 MBS의 핵심 개념과 구조, 그리고 투자자가 반드시 알아야 할 리스크까지 깔끔하게 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

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1. MBS(주택저당증권)의 정확한 개념

 

MBS는 Mortgage-Backed Securities의 약자로, 우리말로는 '주택저당증권'이라고 부릅니다.

쉽게 설명하자면, 은행이 고객에게 주택담보대출을 해주고 받은 '대출 채권(돈을 받을 권리)'을 기초자산으로 하여 발행한 새로운 유가증권입니다.

은행은 고객에게 대출을 해주고 나면, 원금과 이자를 20년~30년에 걸쳐 천천히 나누어 받게 됩니다. 하지만 은행 입장에서는 이 긴 시간 동안 목돈이 묶여있는 것이 부담스럽습니다. 그래서 은행은 이 '대출 채권'을 유동화 중개기관(한국주택금융공사 등)에 팝니다.

이 채권들을 사들인 중개기관은 이것들을 하나로 묶은 뒤(Pooling), 이를 담보로 새로운 채권(MBS)을 발행하여 투자자들에게 판매합니다. 투자자들이 MBS를 사면 그 돈은 다시 은행으로 흘러 들어가, 또 다른 서민들을 위한 대출 재원으로 쓰이게 되는 구조입니다.

 

 

 

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2. 한국주택금융공사(KHFC)와 발행 구조

우리나라의 MBS 시장은 주로 한국주택금융공사가 주도하고 있습니다. 전체적인 흐름은 다음과 같습니다.

1. 1차 시장: 여러분이 은행에서 보금자리론이나 적격대출 등 주택담보대출을 받습니다. 은행은 주택에 저당권을 설정합니다.
2. 양도: 은행은 보유하고 있는 주택담보대출 채권을 한국주택금융공사에 팝니다. 이를 통해 은행은 대출해 준 돈을 즉시 회수합니다.
3. 유동화 (2차 시장): 한국주택금융공사는 사들인 수많은 대출 채권을 기초로 MBS를 발행합니다. 그리고 이 MBS에 대해 '지급보증'을 섭니다. 즉, 혹시라도 집주인들이 돈을 안 갚으면 공사가 대신 갚아주겠다고 약속하는 것입니다.
4. 투자: 연기금, 보험사, 그리고 개인 투자자들이 이 MBS를 매수합니다. 투자자는 국채 수준의 높은 안정성을 누리면서 정기적인 이자 수익을 얻습니다.

 

 

 

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3. 투자자 성향에 따른 MBS의 종류 (Tranche)

MBS는 하나의 상품이지만, 투자자의 입맛에 맞춰 만기와 수익 구조를 쪼개서 발행합니다. 이를 트랜치(Tranche)라고 합니다. 현재 한국주택금융공사가 발행하는 CMO(다계층 저당채권) 구조가 대표적입니다.

• 단기물 (1년~3년): 자금을 짧게 굴려야 하는 은행이나 증권사가 주로 투자합니다.
• 중기물 (5년~10년): 자산운용사 등이 주로 찾습니다.
• 장기물 (20년~30년): 보험금 지급을 위해 장기적인 자산 운용이 필요한 보험사나 연기금이 주로 투자합니다.

투자자는 자신의 자금 계획에 맞춰 원하는 만기의 MBS를 골라 투자할 수 있습니다.

 

 

 

 

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4. 개인 투자자가 MBS에 쉽게 투자하는 3가지 방법

"수억 원이 있어야 살 수 있는 거 아닌가요?"라고 걱정하지 않으셔도 됩니다. 주식처럼 커피 한 잔 값으로도 MBS에 투자할 수 있는 길이 열려 있습니다.

 

4-1) MBS ETF (가장 추천하는 방법)

가장 쉽고 편리한 방법은 주식 시장에 상장된 MBS ETF를 매수하는 것입니다. 여러 개의 MBS를 묶어놓은 상품이라 자동으로 분산 투자가 되고, 언제든지 주식처럼 사고팔 수 있어 환금성도 좋습니다.

• 미국 시장 (가장 활발함): MBS 시장이 가장 발달한 미국에는 대표적인 ETF들이 있습니다.
  • MBB (iShares MBS ETF): 세계 최대 자산운용사 블랙록이 운용하며, 미국 국책 모기지 기관(지니매, 패니매 등)이 보증하는 MBS에 투자합니다. 거래량이 많고 안정적입니다.
  • VMBS (Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF): 저렴한 수수료가 장점인 뱅가드의 상품입니다.
  • 장점: 이들은 대부분 '월배당'을 줍니다. 매달 따박따박 들어오는 현금 흐름을 선호하신다면 아주 매력적입니다.
• 한국 시장:
  • 국내에도 'TIGER 종합채권(AA-이상)액티브 (451540)' 등 우량 채권 ETF들이 자산의 일부를 MBS에 투자하고 있습니다. 다만, MBS만 100% 담은 ETF는 미국만큼 활성화되어 있지 않아, 주로 국공채와 MBS가 섞인 '종합 채권형 ETF'를 선택하시는 것이 일반적입니다.

4-2) 증권사 앱(MTS)에서 '장내 채권' 직접 매수

최근에는 한국주택금융공사가 개인 투자 활성화를 위해 증권사와 협약을 맺어, 개인이 직접 소액으로 MBS를 살 수 있게 되었습니다.

• 방법: 이용하시는 증권사 앱(MTS) 메뉴에서 [금융상품] -> [채권] -> [장내채권]으로 들어갑니다.
• 검색: 검색창에 'MBS' 혹은 '주택금융공사'라고 검색해 보세요. (예: 'MBS 2024-01')
• 특징: 최소 1,000원 단위부터 투자가 가능합니다. 만기까지 가져가면 확정된 이자를 받을 수 있고, 중간에 채권 가격이 오르면 팔아서 차익을 남길 수도 있습니다.

4-3) 채권형 펀드 가입

직접 고르기가 어렵다면 은행이나 증권사에서 판매하는 '채권형 펀드'나 '국공채 펀드'에 가입하는 방법도 있습니다. 펀드매니저가 알아서 우량한 MBS와 국채를 섞어서 운용해 줍니다. 투자 설명서를 보면 자산 구성 내역에 '특수채' 또는 'MBS' 비중이 얼마나 되는지 확인할 수 있습니다.

 

＊ 투자 시 꼭 기억할 점

ETF나 펀드로 투자할 때도 '금리'는 꼭 보셔야 합니다. 앞서 말씀드린 것처럼, 금리가 급격히 오르는 시기에는 채권(ETF) 가격 자체가 떨어져서 원금 손실 구간이 발생할 수 있습니다. (물론 만기까지 들고 가는 직접 투자는 원금이 보장되지만, ETF는 평가 금액이 변동됩니다.)

따라서 "금리가 고점이다(이제 내려갈 일만 남았다)"라는 판단이 들 때 진입하시거나, 예금보다 조금 더 높은 이자를 받으면서 장기로 묻어두겠다는 생각으로 적립식 투자를 하시는 것을 추천해 드립니다.

 

 

 

 

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5. 핵심 리스크: '조기상환'이란 무엇인가?

MBS는 한국주택금융공사가 지급보증을 하기 때문에 부도 위험(Credit Risk)은 사실상 국채와 다름없이 매우 낮습니다(AAA 등급). 하지만 일반 채권에는 없는 특수한 위험이 하나 존재하는데, 바로 '조기상환 위험(Prepayment Risk)'입니다.

우리가 대출을 받을 때 "중도상환수수료 내더라도 금리 쌀 때 갈아타야지"라고 생각하는 것과 정확히 연결됩니다.

1. 금리 하락기: 시장 금리가 떨어지면 집주인들은 기존의 고금리 대출을 갚고 저금리 대출로 갈아탑니다(조기상환). 그러면 MBS 투자자에게 원금이 예상보다 빨리 들어옵니다. 투자자는 이 돈을 다시 굴려야 하는데, 이미 시장 금리가 낮아져서 마땅한 투자처를 찾기 힘듭니다. (재투자 위험)
2. 금리 상승기: 시장 금리가 오르면 집주인들은 낮은 금리의 옛날 대출을 절대 갚지 않고 유지합니다. 그러면 투자자가 예상했던 것보다 원금 회수가 훨씬 늦어집니다. 자금이 낮은 금리에 오랫동안 묶이게 되는 것이죠. (만기 연장 위험)

이러한 특성 때문에 MBS는 금리가 떨어질 때 일반 국채만큼 가격이 크게 오르지 못하는(상승폭 제한) 특징이 있습니다.

 

 

 

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6. 요약 및 결론

MBS 투자의 핵심 포인트

• 무엇인가?: 주택담보대출을 묶어서 만든, 정부(공사)가 보증하는 초우량 채권.
• 장점: 국가 부도급 사태가 아니면 원금이 보장되는 안전성 + 국채보다 소폭 높은 금리.
• 단점: 대출자들의 조기상환 여부에 따라 현금 들어오는 시기가 달라질 수 있음.

결론적으로 MBS는 "예금보다는 높은 수익을 원하지만, 원금 손실은 절대 싫은" 보수적인 투자자에게 적합한 상품입니다. 최근에는 개인 투자자들도 증권사를 통해 소액으로 장내 채권 시장에서 MBS를 사고팔 수 있으니, 안전 자산 포트폴리오를 구성할 때 국채와 함께 고려해 보시기 바랍니다.

 

이 글이 여러분의 금융 지식을 넓히는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.